Wertplan Nord Immobilien - Mieter muss nur notwendige Modernisierungskosten tragen

Mieter muss nur notwendige Modernisierungskosten tragen

Modernisiert der Vermieter die Wohnung, kann er bei einer anschließenden Mieterhöhung nur die Kosten ansetzen, die hierfür notwendig waren. Unnötig entstandene Kosten muss der Mieter nicht tragen.

Hintergrund:
Vermieterin und Mieter streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die Vermieterin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Mietern gemietete Wohnung verlangt.

Die beklagten Mieter haben von der klagenden Vermieterin eine Wohnung angemietet. Mit Schreiben vom 16.2.2004 kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Wohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Sie ließ aufgrund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der Mieter einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen versorgt werden. Beim Einbau wurde in der Küche u.a. die Arbeitsplatte demontiert. Der Einbau des Wasserzählers in der Küche hätte nach Feststellung eines Sachverständigen auch ohne Demontage der Arbeitsplatte erfolgen können.

Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Vermieterin eine Mieterhöhung wegen Modernisierung in Höhe von monatlich 12,10 EUR. Die Mieter erklärten sich nur mit einer Mieterhöhung von 7,18 EUR einverstanden, weil sie der Meinung sind, die Modernisierungskosten seien überhöht.

Die Vermieterin besteht auf der vollen Erhöhung und ist der Ansicht, alle von ihr tatsächlich aufgewendeten Kosten könnten bei der Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt werden.

Entscheidung:
Bei der Ermittlung, welche Kosten bei der Berechnung der Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, müssen unnötige Kosten - hier die Kosten für Aus- und Einbau der Arbeitsplatte - außen vor bleiben.

Ohne Erfolg macht die Vermieterin geltend, dem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Arbeiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tatsächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig.

Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieterhöhung, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können dagegen nicht angesetzt werden. Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tragen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind.

(BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 41/08; VIII ZR)

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Quelle: openPR