Undichte Gebäudehülle: Hoher Energieverbrauch trotz Renovierung

Die Munters Service GmbH findet Mängel nach der energetischen Sanierung

Damit der Heizenergiebedarf minimiert wird, fordert die Energieeinsparverordnung von Bauherren die Verbesserung der thermischen Hülle eines Gebäudes. Doch trotz energetischer Sanierung verbrauchen zahlreiche renovierte Altbauten deutlich mehr Energie als im berechneten Energieverbrauch prognostiziert. Das ist ein deutliches Indiz für ein Leck in der Gebäudehülle, welches das unkontrollierte Eindringen von Kaltluft verursacht. Durch den kombinierten Einsatz von Blower-Door-Verfahren und Thermografie ist die Munters Service GmbH besonders erfolgreich in der Identifizierung solcher Leckagen und Kältequellen in renovierten Altbauten.

Ein Altbau wurde mit einer Außendämmung, neuen Fenstern und einer innovativen Heizungsanlage ausgestattet. Das Wärmebild der Außenfassade war bei der Bauabnahme unauffällig – trotzdessen verbraucht die Heizungsanlage mehr Heizöl als berechnet und die Mieter klagen über Zugluft und kalte Wände. Ein klassischer Fall, bei dem die Munters Service GmbH den Einsatz von Thermografie in Kombination mit dem Differenzdruck-Messverfahren (Blower-Door-Test) empfiehlt. Erst die Kombination beider Verfahren weist die Quelle des unkontrollierten Luftaustauschs nach: Eine unsachgemäß angebrachte Dampfbremsfolie lässt die kalte Außenluft in das Gebäudeinnere eintreten. Das Wärmebild zeigt deutlich, dass die kalte Luft sich hinter den Gipskartonplatten der Innenräume ausbreitet und durch Steckdosen und Hohlräume unkontrolliert in den Wohnbereich eintritt.

Blower-Door & Thermografie: Das Dream-Team in der energetischen Sanierung

Die Munters Service GmbH setzt den Blower-Door-Test zur Prüfung der Luftdichte der Gebäudehülle bevorzugt in Kombination mit Thermografie ein. Bei der Blower-Door-Messung wird das Prüfgerät luftdicht an einer Gebäudeöffnung befestigt und eine Druckdifferenz zwischen Umgebung und Gebäudeinnenraum aufgebaut. Die auftretenden Luftströmungen können dann mittels Thermoanemometer (Messung der Luftgeschwindigkeit) oder Thermografie (Wärmebild der unterschiedlichen Temperaturbereiche) dargestellt werden und ermöglichen das Auffinden von Schwachstellen an der Dämmung. Gerade die Thermografie hat sich bei der Identifizierung versteckter Leckagen, z.B. an Dampfbremsfolien im Dach oder am Innenputz, bewährt. Die an Leckagen einströmende Kaltluft ist oft die Folge einer mangelhaften Ausführung der luftdichtenden Bauteile.

Schimmelgefahr durch unsachgemäße Dämmung

Existieren große Undichtigkeiten in der Gebäudehülle, besteht nicht nur die Gefahr hoher Heizkosten, sondern auch das Risiko, dass sich durch die kontinuierliche Unterschreitung des Taupunkts erhebliche Tauwassermengen ansammeln. Hier gilt es zügig zu handeln um eine nachhaltige Schädigung der Wohnräume durch eintretende Feuchtigkeit und Schimmel, z.B. auf dem Dämmmaterial, zu verhindern. Im Rahmen des ganzheitlichen Schadenmanagements arbeiten daher die Sanierungsexperten der Munters Service GmbH eng mit Sachverständigen und Versicherungen zusammen, damit eine Sanierung oder sogar der Rückbau geschädigter Gebäudeteile eingeleitet werden kann.

„Eine energetische Sanierung ist eine anspruchsvolle Investition, die sich durch die Einsparungen an Heizenergie refinanzieren soll. Die Munters Service GmbH identifiziert durch den Einsatz von Thermografie und Blower-Door-Verfahren Lecks in der Gebäudehülle. Auf der Basis unserer Messprotokolle können Bauherren sowohl Reparaturen einleiten als auch Schadenersatzforderungen geltend machen “, sagt Hartwig Finger, Geschäftsführer der Munters Service GmbH.

Dirk Seliger
Munters Service GmbH
Spaldingstrasse 218
20097 Hamburg
dirk.seliger(at)munters.de
T: 040 / 734 16 472; F: 040 / 734 16 489

www.munters.de

Über die Munters Service GmbH:
Die Munters Service GmbH mit Hauptsitz in Hamburg bietet Moisture Control Services und ist sowohl auf ganzheitliches Schadenmanagement als auch temporäre Klimatisierung spezialisiert. Als Teil der schwedischen Munters AB bietet die Munters Service GmbH umweltfreundliche und energiesparende Lösungen zur Behebung von Wasser- und Brandschäden sowie zur Entfeuchtung, Befeuchtung und Kühlung von Luft.
Die Munters AB beschäftigt weltweit 3900 Mitarbeiter und ist an der Börse „OMX Nordic Exchange“ gelistet. Weitere Informationen: www.munters.de.

Quelle: openPR

Ein Passivhaus an einem Tag – Neuer Beitrag von EA.TV

Immer mehr Bauherren interessieren sich für das Passivhaus. Allerdings hält sich immer noch das Vorurteil, der Bau eines energiesparenden Passivhauses sei überdurchschnittlich teuer. Das muss nicht sein. Der höhere Planungsaufwand rechnet sich meistens schnell, denn der wird teilweise schon dadurch ausgeglichen, dass keine Heizkörper installiert werden müssen. Und dann sorgen die besonders niedrigen Verbrauchskosten dafür, dass sich die Investition gelohnt hat.

In Wuppertal steht erstmals in einer deutschen Fertighaus-Ausstellung ein Passivhaus. Es stammt von der Firma Partner Haus. Deren Monteure haben den Rohbau innerhalb eines Tages errichtet. Für die neueste Ausgabe von EA.TV hat die EnergieAgentur.NRW den Aufbau gefilmt. Der Beitrag macht anschaulich, was ein gutes Passivhaus auszeichnet.

Entscheidend für die Zertifizierung eines Passivhauses ist die Haustechnik. Im Mittelpunkt steht dabei die Heizungs- und Lüftungsanlage. Wichtiges Element: Die Außenluft. Sie wird über einen Außenstutzen angesaugt und auf ihrem unterirdischen Weg ins Gebäude durch einen Erdreichwärmetauscher vorab erwärmt. Ein extra für Niedrigst-Energiehäuser konzipiertes Luftheizungs-Kompaktgerät im Hausanschlussraum übernimmt die komplette Beheizung, Belüftung und Warmwasserversorgung. Lüftungs-Rohre verteilen die im Kompaktgerät erwärmte Außenluft in alle Räume. Im gesamten Haus gibt es für die Heizung keine Wasser führenden Leitungen und somit auch keine Heizkörper und keine Fußbodenheizung. Bei der Luftheizung bringt ein Wärmetauscher die kühlere Außenluft durch die bereits warme Haus-Abluft auf höhere Temperatur. Zudem wird die Restwärme der Abluft in einer Wärmepumpe genutzt, um Raumzuluft und Brauchwasser zu erwärmen.

Für die EnergieAgentur.NRW ist das Passiv-Fertighaus beispielhaft für energiesparendes Bauen und Wohnen. Es ist ein überzeugender Beitrag zu Umwelt- und Klimaschutz dank des innovativ modernen Hauskonzeptes, das zudem Solarkollektoren umfasst. Damit kann das Gebäude zusätzliche Wärme gewinnen - ohne das Klima zu belasten.

Zu besichtigen ist das Passivhaus der Firma Partner Haus in der Fertighaus-Ausstellung in Wuppertal Oberbarmen, am Eichenhofer Weg
Internet: www.musterhaus-online.de/15.php

Der EA.TV-Beitrag „Ein Passivhaus an einem Tag“ ist hier direkt erreichbar:

www.energieagentur.nrw.de/eatv

Dort finden sich auch die vorangegangenen Ausgaben von EA.TV

Oliver Weckbrodt, EnergieAgentur.NRW,
Kommunikation, Kasinostraße 19-21, 42103 Wuppertal,
Telefon: 0202/24552-20, E-Mail: weckbrodt(at)energieagentur.nrw.de

Die EnergieAgentur.NRW ist die strategische Plattform des Landes Nordrhein-Westfalen mit breiter Kompetenz im Energiebereich: von der Energieforschung, technischen Entwicklung, Demonstration und Markteinführung über die Energieberatung bis hin zur beruflichen Weiterbildung. In Zeiten hoher Energiepreise gilt es mehr denn je, die Entwicklung von innovativen Energietechnologien in NRW zu forcieren und von neutraler Seite Wege aufzuzeigen, wie Unternehmen, Kommunen, Privatleute ökonomischer mit dem immer kostbarer werdenden Gut Energie umgehen oder erneuerbare Energien sinnvoll einsetzen können. Die EnergieAgentur.NRW bietet in Netzwerken den Unternehmen im Lande Plattformen für strategische Allianzen an. Darüber hinaus werden Energieberatungsleistungen in Form von Initial- und Contractingberatungen für Unternehmen und Verwaltungen sowie Informations- und Weiterbildungsangebote für Fach- und Privatleute angeboten. Auch die Schulung des Nutzerverhaltens gehören zum Aufgabenbereich.

Quelle: openPR

Immobilienportal für Mietwohnungen ohne Maklercourtage, Yoom.de, startet Frühjahrs-Aktion

Das Ende 2009 gestartete Internet-Immobilienportal für Mietwohnungen ohne Maklercourtage, Yoom.de, startet eine Frühjahrsaktion: Mieter, die über Yoom einen Nachmieter für ihre alte Wohnung suchen, haben nicht mehr nur die Möglichkeit einen Ablösebetrag für in der Wohnung verbleibende Gegenstände und den anstehenden Umzug zu verdienen, sondern erhalten ab sofort noch 15 Prozent vom Yoom-Anteil. Bisher betrug dieser 25 Prozent des Ablösebetrages und wurde nach erfolgreicher Wohnungsübergabe und Vertragsunterschrift fällig. Ab sofort behält Yoom davon nur noch zehn Prozent zur Deckung der eigenen Kosten.

„Um noch mehr Menschen für Yoom zu begeistern und den Gewinn für den Mieter zu maximieren, verzichten wir ab sofort auf 15 Prozent unseres Anteils“, sagt Yoom Geschäftsführer Malte Niebuhr. „Damit ist Yoom zum Teil sogar deutlich günstiger als vergleichbare Immobilienportale wie Immonet & Co“, so Niebuhr.

So funktioniert Yoom: Mieter, die umziehen wollen, beschreiben ihre Wohnung und stellen ein Exposé auf die Internetseite www.yoom.de. Das kostet nichts. Die Mieter nennen außerdem Preise für abzulösende Einrichtungsgegenstände und Ein- oder Umbauten und nennen die Kosten ihres Umzugs. Wohnungssuchende stöbern in den Angeboten, wählen ihre Traumwohnung und besichtigen sie. Sind sie nach der Besichtigung noch interessiert, hinterlegen sie ihre Schufa- und Selbst-Auskunft sowie einen Gehaltsnachweis und geben ihr Gebot ab. Nach Ende der Auktion werden die Unterlagen der Höchstbietenden an den Vermieter gegeben. Der entscheidet, wer die Wohnung bekommt. Der Interessent, der den Zuschlag bekommt, zahlt sein Gebot.

Malte Niebuhr ist sich sicher, dass Yoom immer mehr Menschen überzeugen wird. „Seit unserem Start vor gut drei Monaten haben sich bereits mehr als 2000 Nutzer registriert. 40 Wohnungen wurden seitdem erfolgreich vermittelt und wir haben im Durchschnitt 60 aktive Wohnungsangebote in mehreren deutschen Großstädten online. Aber das Beste: Bei uns ist niemand von Makler-Willkür abhängig oder muss Courtage zahlen – jeder kann selbst bestimmen, wie viel ihm die neue Wohnung wert ist“, erläutert Niebuhr. „Das ist für beide Seiten die fairste Variante.“

Ann-Kristin Jost
HOSCHKE & CONSORTEN
Public Relations GmbH
Heimhuder Straße 56
20148 Hamburg
Tel.: + 49 40 36 90 50 32
Fax: + 49 40 36 90 50 10
E-Mail: a.jost(at)hoschke.de

Über Yoom.de:
Yoom.de ist ein Online-Marktplatz für Mieter, die ohne Makler zu fairen Konditionen umziehen möchten. Dabei bekommt ein Vormieter beim Auszug aus der Wohnung Geld, den er als Suchender für eine neue Wohnung wieder einsetzen kann. Die Kosten eines Umzugs werden reduziert und der Mieter entsprechend entlastet. Die Yoom GmbH wurde im Juli 2008 von Malte Niebuhr, Christian von Ahlen, Jan Hendrik von Ahlen, Martin Schmidt und Andreas Ramm gegründet. Interessierte können Yoom seit Anfang Dezember 2009 nutzen.

Quelle: openPR

VSK: Für Vermieter mit Durchschnittseinkommen ist Vermieterschutz überlebenswichtig

Vermieter geraten vermehrt in die ideologische Schusslinie. Von interessierter Seite wird unverdrossen das Zerrbild vom moralisch verkommenen, geldgeilen Quälgeist gepflegt, der unbescholtenen, harmlosen Mietern das Leben zur Hölle macht. Dabei ist es in gar nicht so seltenen Fällen genau umgekehrt: Mietnomaden, unberechtigte Mietminderungen und ein unausgewogenes Mietrecht treiben eine nicht unbeträchtliche Zahl redlicher Vermieter mit Durchschnittseinkommen in den Ruin. Vor diesem Schicksal bewahrt allein ein möglichst zuverlässiger Vermieterschutz: in Form einer lückenlosen Auskunft über die Mieter in spe – möglichst, bevor die Tinte unterm Mietvertrag getrocknet ist. Dabei leistet die Vermieterschutzkartei Deutschland maßgeblich Hilfe – nicht zuletzt dank weitsichtiger Kooperationen.

Stuttgart. – Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen ... kann mittlerweile die Existenz kosten. „Denken Sie nur mal an die unkalkulierbaren Risiken durch gewissenlose Mietnomaden, dem damit einher gehenden Mietausfall und die zusätzlichen Unkosten für den Rechtsanwalt und die Räumungsklage, die vom Vermieter vorgestreckt werden müssen”, gibt Matthias Heißner zu bedenken, Geschäftsführer der VSK Vermieterschutzkartei Deutschland GmbH & Co. KG. Sein Augenmerk richtet sich dabei auf den schlimmsten „Falschen Fuffziger”, dem ein Vermieter aufsitzen kann. „Sogar nach erfolgreicher Räumung ist dieses Geld oft ebenso futsch wie die betrügerischen Habenichtse selbst, deren der Vermieter sogar per Haftbefehl in den seltensten Fällen habhaft werden kann. Dieser nicht gerade niedrige Euro-Ausgabenberg türmt sich durch die Kosten für den oft jahrelangen Mietausfall und die notwendige Wohnungsrenovierung noch einmal um etliche Zehntausender höher auf.”

Der Immobilien-Spezialist redet aus Erfahrung. Und er redet Klartext, wenn er private Vermieter durch diese Kostenlawine direkt in den Ruin getrieben sieht. Im Blick hat er speziell Vermieter mit kleinem Wohnungsbestand, die vielleicht sogar noch eine Hypothek auf die Mietwohnungen abzahlen müssen – neben all den übrigen Belastungen. „Deshalb”, gibt sich der VSK-Chef überzeugt, „ist unsere Arbeit überlebenswichtig für diese Klientel.”

Negativausküfte werden systematisch gesammelt und katalogisiert

„Unsere Arbeit” – das heißt konkret: möglichst viele Negativauskünfte über schwarze Schafe und deren Schulden sammeln, sie mit aller gebotenen Sorgfalt katalogisieren und diese Infos ratsuchenden Vermietern auf Antrag zugänglich machen – unter strikter Einhaltung der Datenschutzgesetze, versteht sich. Pasquale Aquino, der bei der VSK in leitender Position tätig ist, erläutert, warum Bonitätsauskunft und Selbstauskunft im Vorfeld einer Wohnraumvermietung zwar eine unverzichtbare Basis liefern, allein aber nur eine trügerische Sicherheit vermitteln: „Papier ist geduldig. Gerade Mietnomaden verstehen sich perfekt darauf, sich beim Vorstellungsgespräch zu verstellen und einen vertrauenswürdigen Eindruck zu hinterlassen. Ein ausreichend hohes Maß an Sicherheit gewinnt man als Vermieter nur durch nachprüfbare, harte Fakten, die die wir aus verschiedenen, glaubwürdigen und vor allem amtlichen Quellen beziehen. So, wie es eine breite öffentliche Akzeptanz dafür gibt, dass in anderen Bereichen obligatorisch eine Schufa - Auskunft eingeholt wird.”

Zudem werten die Stuttgarter emsig alle Hinweise auf Mietpreller aus, die bundesweit von bereits geschädigten Vermietern bei der VSK eingehen. Jeden Tag werden es mehr. „Erschreckend hoch” ist nach Einschätzung Pasquale Aquinos die Zahl jener, die in Deutschland mittlerweile um ihr gutes Vermieter - Recht gebracht werden, nämlich die Einnahmen für von ihnen vermieteten Wohnraum. Wobei dieser Missstand nicht zwingend einen kriminellen Hintergrund haben muss, wie Matthias Heißner betont:

„Das Mietrecht hat sich gerade in den letzten Jahren sehr zum Nachteil der Vermieter geändert. Eine berechtigte Mieterhöhung durchzusetzen oder eine Kündigung bei Eigenbedarf ist inzwischen an viele Auflagen gekoppelt und auch rein formaljuristisch eine aufwändige Herausforderung geworden. Im Gegenzug werden Vermieter immer öfters mit Mietminderungen konfrontiert, deren Begründung keinesfalls über jeden Zweifel erhaben ist.” Vermieter, beklagt Matthias Heißner weiter, seien inzwischen in die Buhmänner der Nation eingereiht geworden, in einen Topf geworfen mit „Turbo-Kapitalisten”, „Neo-Liberalen” und „Heuschrecken”.

Aktuelles Mietrecht kann Familien in den Ruin treiben

Dabei entspreche das Gros der privaten Vermieter diesem Horror-Klischee ganz und gar nicht: „Gerade ,kleine’ / private Vermieter sind es doch, die sich um bezahlbaren, attraktiven und erschwinglichen Wohnraum abseits gesichtsloser Wohnungsbau-Konzerne verdient machen. Denken Sie doch nur mal an die vielen Eigenheimbesitzer aus ganz normalen Mittelschichtverhältnissen. Wie können sich solche Familien ihren Traum von den eigenen vier Wänden überhaupt leisten? Meistens nur dann, wenn sie ihr Eigenheim mit einer zusätzlichen Einliegerwohnung ausstatten und diese vermieten. Diese ganz normalen, bodenständigen und alles andere als ,gewinngeilen’ Durchschnittsverdiener stehen vor dem Bankrott, wenn sie an einen Mieter geraten, der ein falsches Spiel treibt. Dann gehen gleich mehrere Lebens-Perspektiven den Bach runter – die von Eltern und Kindern zugleich. Von daher sehe ich in der Arbeit der VSK auch eine stark sozial ausgerichtete Komponente.”

Große Hoffnung setzen Matthias Heißner und Pasquale Aquino nach wie vor auf die Bundespolitik. Beide machen keinen Hehl daraus, dass sie aufgrund der Regierungsbeteiligung der Bundes-FDP auf eine Neuausrichtung des in ihren Augen unfairen Mietrechts hoffen. Asymmetrische Kündigungsfristen etwa stellen nach VSK-Lesart eine grobe Wettbewerbsverzerrung dar: Während der Mieter innerhalb weniger Wochen eine Wohnung aufgeben könne, müsse der Vermieter oft viele Monate, manchmal sogar Jahre darauf warten, über sein Eigentum verfügen zu können. Und das sogar bei dringendem Eigenbedarf.

Kluge Kooperationen mit WIB24 und MAKNOS

Um einer möglichst große Zahl privater Vermieter beistehen zu können, kooperiert die Vermieterschutzkartei inzwischen mit anderen Dienstleistern für die deutsche Wohnungswirtschaft. Einer dieser Partner ist die WIB24 (www.wib24.de), die Westdeutsche Immobilienbörse e. V. Privaten Vermietern, aber auch Maklern, Immobilenanbietern, Kaufinteressenten und seriösen Mietern bietet dieser Verein mit Sitz in Köln ein reichhaltiges Angebot zur Information und Kontaktaufnahme. Pasquale Aquino erläutert den Beitrag, den die VSK zu diesem Angebot beisteuert: „Wir erteilen den Vereinsmitgliedern auf Antrag Einblick in unsere Negativ-Kartei. Dabei erstattet die Westdeutsche Immobilienbörse 20 Prozent der Kosten, die für diese Auskunft entstehen.”

Als weiteren Kooperationspartner haben Matthias Heißner und Pasquale Aquino die MAKNOS (www.maknos.de) ins Auge gefasst, eine neu gegründete Makler-Genossenschaft, die sich mit ihrem Dienstleistungs-Pool bevorzugt an Immobilienmakler wendet. Auch in dieser Gruppe besteht hoher Bedarf an fundierten Auskünften; ein Bedarf, den die VSK durch ihre Info-Dienste professionell decken kann. Für einen Erstkontakt reicht es schon, in den Webbrowser die Internetadresse www.vermieterschutzkartei.de einzugeben.

V.i.S.d.P. und Ihre Ansprechpartner:
Matthias Heißner / Pasquale Aquino
Sigmaringer Straße 49_
70567 Stuttgart
Fon: (07 11) 9 97 60 79-79
Fax: (07 11) 9 97 60 79-99
E-Mail: aquino(at)vermieterschutzkartei.de
Web: www.vermieterschutzkartei.de

Die Vermieterschutzkartei Deutschland GmbH & Co. KG unterhält ihren Firmensitz in Stuttgart. Das Unternehmen sammelt Negativauskünfte über Schuldner in einer permanent aktualisierten Datenbank. In diese Daten können registrierte Mitglieder Einsicht nehmen, sofern Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Mitglied können juristische und natürliche Personen werden, sofern sie mindestens eine Wohneinheit zur Vermietung anbieten. Das Unternehmen empfiehlt seinen Mitgliedern im Bedarfsfall bundesweit Rechtsanwälte, die sich auf das Mietrecht spezialisiert und ihre Expertise in der Praxis unter Beweis gestellt haben.

Quelle: openPR

Hohes Risiko von Überbewertungen bei Immobilien

Im Zuge der Erbschaftsteuerreform könnte es zu Steuernachteilen für die Erben kommen – Gutachten können Abhilfe schaffen

Die neue steuerliche Bemessessungsgrundlage von Immobilien könnte in Folge der Erbschaftssteuerreform manchen Erben Kopfzerbrechen bereiten. Nach Einschätzung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Stephan Schulz wird es sowohl bei Wohngebäuden als auch bei gewerblich genutzten Objekten in der Mehrzahl der Fälle zu deutlichen Überbewertungen durch die Finanzbehörden kommen. Der Ansatz des Fiskus könnte zwischen 20 und 50 % über dem Verkehrswert in Unterfranken liegen, in Einzelfällen deutlich darüber. Das geht zu Lasten des Steuerpflichtigen. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als verbindlich vorgeschriebener Nachweis kann eine solche Überbewertung verhindern.

Maßstab bei der Wertermittlung der Immobilie ist das Bewertungsgesetz BewG. Dieses enthält lediglich standardisierte Rechenoperationen mit festen Vorgaben, mit denen Anwender, wie etwa Finanzbeamte oder Steuerberater, nur Zahlen ermitteln können. Deren Richtigkeit und Marktbezug wird nicht überprüft. Eigenschaften, die den Wert der Immobilie mindern, werden nicht berücksichtigt, darunter Leerstand, Bauschäden, Qualität der Bausubstanz oder die schlechte Lage des Grundstücks.

Ehepartner und Kinder können ein solches Objekt aufgrund der Freibeträge im Falle einer zehnjährigen Weiternutzung grundsätzlich steuerfrei übernehmen, ohne dass hierfür eine Immobilienbewertung erforderlich ist. Bei nahen Verwandten, darunter Geschwistern, Nichten und Neffen, ist dies anders: Hier liegt der Steuerfreibetrag bei maximal 20.000 Euro.

Das Finanzamt geht bei der Ermittlung - sofern keine direkt vergleichbaren Kaufpreise im jeweiligen Umfeld vorliegen - stets vom einwandfreien Zustand eines durchschnittlich gelegenen Einfamilienwohnhauses aus. Der Fiskus errechnet den Immobilienwert ausschließlich nach dem so genannten Sachwertverfahren. Maßstab sind hier bundeseinheitliche Baukosten, ohne dass Eigenleistungen berücksichtigt werden.
Bei dem Sachwertverfahren wird das Einfamilienhaus in zehn Bauteilgruppen eingeteilt. Diese haben jeweils zehn Prozent Anteil am Gesamtobjekt. Ein Finanzbeamter klassifiziert jede Bauteilgruppe – meist ohne Ortsbesichtigung – hinsichtlich der Qualität als „einfach“, „mittel“ oder „gehoben“. Daraus ergeben sich unterschiedlich hohe Quadratmeterpreise, aus deren Mittelwert sich der Herstellungswert ergibt.

Was auf den ersten Blick ein Vorteil für den Eigentümer ist, erweist sich später fiskalisch als Nachteil: Insgesamt 60 Prozent des Gebäudes werden auch dann als gehoben eingestuft, wenn es sich um heutzutage selbstverständliche Eigenschaften handelt. Dazu zählen Bäder und WCs, die bis zur Decke gefliest (10 %) sowie zeitgemäß ausgestattet (10 %) sind. Funierte Innentüren machen denselben Anteil aus. Verfügt das Gebäude über Tondachpfannen, eine Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung sowie mehrere Lichtauslässe und Steckdosen in einem Raum, trägt solche Ausstattung zu weiteren zehn Prozent „gehobener“ Qualität bei.

Umso schlechter für den Bauherren: Er hat durch Eigenleistung Baukosten eingespart und muss diese nun komplett versteuern. Der nächste Nachteil: Weil es eine 40-prozentige Mindestrestnutzungsdauer bei einer Gesamtlebensdauer von 80 Jahren gibt, kann laut Fiskus ein etwa 75 Jahre altes Einfamilienhaus gemäß Bewertungsgesetz im Ist-Zustand stets mindestens weitere 32 Jahre (80 Jahre x 0,4) bewohnt werden. Dies gilt auch dann, wenn es tatsächlich kurz vor einer grundlegenden, kostenintensiven Sanierung steht.

Des Weiteren dürfen die Finanzbehörden im Gegensatz zu einem Sachverständigen keine Reparaturkosten, sonstige Sanierungs- bzw. Investitionsbedarf zum Wohle des Steuerpflichtigen abziehen, selbst wenn dies mit dem bloßen Auge erkennbar ist. Das gilt auch für ein beschädigtes Dach. Abschließend ziehen die Finanzbehörden eine bundeseinheitliche, prozentuale Wertzahl, die so genannte Marktanpassung, vom bislang errechneten Immobilienwert ab. Diese fällt im Vergleich zu den im Landkreis üblichen Abschlägen um etwa zehn bis zwanzig Prozent zu niedrig aus.

Fazit: Das Bewertungsgesetz BewG und der Ausführungserlass der Finanzbehörden enthalten mehrere unpraktikable Festsetzungen zum Nachteil des Steuerpflichtigen. Bis es zu einer Änderung des Gesetzes kommt, hilft in der Mehrzahl der Fälle ein Gutachten als Beweis. Den Finanzbehörden obliegt in diesen Fällen die Beweiswürdigung. Neu ist, dass eine bloße Mitteilung eines selbst ermittelten Immobilienwerts, etwa durch den Steuerberater, nicht mehr ausreicht. Auch Schriftstücke, die unvollständig sind oder methodische Mängel aufweisen und folglich per Definition kein Gutachten sind, können die Finanzbehörden ohne fachliche Begründung zurückweisen.

Um das Kostenrisiko zu minimieren, sollte jeder Steuerberater bzw. jeder betroffene Steuerzahler vorab anhand eines „Quickchecks“ des Grundstückswerts durch einen Sachverständigen auf Stundenbasis prüfen lassen, ob der von den Finanzbehörden errechnete Grundbesitzwert akzeptabel oder ein Gutachten sinnvoll ist. Das ist dann der Fall, wenn die voraussichtliche Steuerersparnis die Sachverständigenkosten übersteigt.

Hartmann Schulz Partner
Herr Dipl.-Architekt Stephan Schulz
Annastraße 28
97072 Würzburg
Tel: 0931 - 705 07 00
www.hartmann-schulz-partner.de

Hartmann Schulz Partner wurde 2003 gegründet und ist eine Kooperation öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger in Bau, Immobilien und Industrie mit Sitz in Würzburg. Die Mandanten profitieren von der Bündelung der Kompetenzen sowie Fachgebiete übergreifender Zusammenarbeit und können gleichzeitig auf die Arbeit des einzelnen Fachmanns setzen.
Die Kernkompetenz des Sachverständigenbüros liegt in der Erstellung von Gutachten. Zum Tätigkeitsfeld gehören außerdem die Beratung und Bewertung von Immobilien, Projektentwicklung, Rentabilitätsbeurteilung, Beweissicherung, Qualitätsüberwachung am Bau und Mediation.

Quelle: openPR